Размещен обзор судебной практики по делам, связанным с арендной платой за землю и оценкой земли, за 2010 год.

Комитет по управлению муниципальным имуществом, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами (дело №А37-1232/2010).

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции указал, что довод ответчика о невозможности применения подписанных сторонами расчетов арендной платы к договору аренды земельного участка ввиду отсутствия государственной регистрации указанного договора аренды, подлежит отклонению. Отсутствие государственной регистрации договора не свидетельствует о его недействительности и недействительности согласованных сторонами расчетов арендной платы; подписание ответчиком расчетов арендной платы к договору аренды свидетельствует о его согласии с ними.

Кроме того, возникновение гражданских прав и обязанностей у сторон по договору, связывается именно с заключением (подписанием) договора, а не с моментом его государственной регистрации. Следовательно, арендатор обязан осуществлять арендные платежи в соответствии с условиями договора вне зависимости от того прошел ли договор государственную регистрацию, так как фактически арендатор пользовался и продолжает пользоваться земельным участком.

Отсутствие между сторонами договора аренды земель, прошедшего государственную регистрацию, с учетом установленного законом принципа платности землепользования в Российской Федерации не освобождает ответчика от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком, исходя из размера арендной платы, определенного органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Ответчик в ходе судебного разбирательства заявил о пропуске истцом срока исковой давности, установленного Гражданским кодексом Российской Федерации.

Между тем, из дела усматривается представление истцом доказательств, подтверждающих обстоятельства, которые свидетельствуют о приостановлении течения или перерыве срока исковой давности на основании статей 202 и 203 Гражданского кодекса Российской Федерации в пределах трех лет до подачи иска.

Подписание ответчиком договора аренды, а также приложенных к нему расчетов арендной платы за предыдущих три года является действием, которое в силу статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о перерыве течения срока исковой давности после которого течение срока исковой давности начинается заново, а время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

Поскольку в деле установлено совершение ответчиком действий, прерывающих срок исковой давности, суд пришел к выводу, что трехлетний срок, установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истцом не пропущен.

В связи с отсутствием пропуска срока исковой давности, исковые требования о взыскании неосновательного обогащения подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции согласился с принятым судом первой инстанции решением, оставил его в силе.

 

По делу №А37-1541/2010 Комитет по управлению муниципальным имуществом, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции не согласился с доводами ответчика о неправильности определения площади переданного и используемого земельного участка, поскольку по материалам дела были установлены следующие обстоятельства: принятие указанного земельного участка ответчиком без возражений в отношении площади участка, отсутствие в период с момента подписания договора аренды заявлений со стороны арендатора об изменении площади переданного земельного участка, осуществление ответчиком оплаты на основании подписанных сторонами расчетов арендной платы исходя из переданной площади земельного участка, указанной в договоре аренды.

Доводы ответчика о расхождении в площади земельного участка отклонены судом первой инстанции ввиду согласованности сторонами с участием третьего лица частей занимаемой площади земельного участка.

Постановлением администрации Магаданской области от 09.11.2007 № 384-па «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», определены максимальные размеры арендной платы при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на право аренды таких земельных участков - 2% от кадастровой стоимости земельных участков. При этом постановлением администрации области определен порядок расчета арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Кроме того, при составлении расчета арендной платы не учтено постановление администрации Магаданской области от 29.12.2008 № 530-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Магаданской области», которым утверждена кадастровая стоимость земельных участков. Расчет арендной платы произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в размере пропорционально арендуемой ответчиком площади.

В соответствии с постановлением администрации Магаданской области от 09.11.2007 № 384-па, мэрией города Магадана принято постановление от 11.01.2010 №02, устанавливающее размеры корректирующих коэффициентов для расчета арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно Порядку определения размера арендной платы, порядку, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, арендная плата за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка по формуле: А=В х С х Кк, где Кк является корректирующим коэффициентом.

В соответствии с указанным Порядком, корректирующий коэффициент для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и порядок его определения устанавливаются муниципальными правовыми актами органов местного самоуправления городского округа и муниципальных районов.

Следовательно, в 2010 году размер арендной платы определен с учетом изменения порядка определения размера арендной платы, то есть с учетом постановления администрации области, в связи с чем, ссылка ответчика на противоречие постановления мэрии города постановлению администрации области признана судом необоснованной.

В самостоятельном порядке ответчик постановление администрации области от 09.11.2007 № 384-па и постановление мэрии города от 11.01.2010 №02, отчет независимого оценщика об определении корректирующих коэффициентов в зависимости от функционального использования земельных участков, используемых при расчете арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, и находящихся в собственности муниципального образования в границах территории муниципального образования, не оспорил, встречный иск не заявил.

Постановление мэрии города от 11.01.2010 №02 принято на основании экономического обоснования с учетом произведенного отчета об определении корректирующих коэффициентов в зависимости от функционального использования земельных участков, используемых при расчете арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, и находящихся в собственности муниципального образования в границах территории муниципального образования.

Корректирующий коэффициент в размере 2,1, применяемый в отношении земельного участка занимаемого ответчиком, рассчитан исходя из средней годовой арендной платы за 1 кв.м, установленной на основании кадастровой стоимости (15 руб.) относительно средней годовой рыночной арендной платы за 1 кв.м (31,73 руб.) земельных участков относящихся к виду разрешенного использования производственных цехов, мастерских, складов в пределах муниципального образования.

Таким образом, судом установлено, что расчет платы за землю в период фактического использования земельного участка соответствует условиям договора и приложений к нему, а также утвержденным порядкам расчета размера ставок арендной платы.

При таком положении, исковые требования о взыскании неосновательного обогащения подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции решение оставил в силе.

 

Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью, о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами (дело №А37-1542/2010).

Возражая против исковых требований, ответчик указал, в том числе и то обстоятельство, что постановление администрации Магаданской области от 29.12.2008 № 530-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Магаданской области» не подлежит применению к отношениям сторон.

Суд, удовлетворяя исковые требования, отклонил возражения ответчика о невозможности применения к отношениям сторон постановления администрации области от 29.12.2008 № 530-па, поскольку положениями договора аренды предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости, что согласуется с положениями статей 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно Приложению №2 к постановлению администрации Магаданской области от 29.12.2008 № 530-па утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов, в соответствии с которым утвержден удельный показатель в кадастровом квартале, в который входит спорный земельный участок. Таким образом, то обстоятельство, что в постановлении администрации области от 29.12.2008 № 530-па не поименован спорный земельный участок, не свидетельствует о невозможности применения указанного постановления ввиду того, что спорный земельный участок входит в кадастровый квартал.

С учетом разрешенного вида использования земельного участка, исходя из утвержденного постановлением администрации области от 29.12.2008 № 530-па удельного показателя, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии произвело расчет кадастровой стоимости земельного участка, которая и указана в кадастровом паспорте.

Ответчик самостоятельным или встречным заявлением установление кадастровой стоимости и ее размера не оспорил.

Содержание постановления администрации области от 29.12.2008 № 530-па, а также условий договора аренды, предусматривающих возможность одностороннего изменения арендной платы арендодателем в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, с учетом положений статей 424, 614 ГК РФ, свидетельствуют о правомерности применения истцом постановления администрации области в рамках отношений сторон.

Каких-либо иных возражений в отношении правильности произведенного истцом расчета размера арендной платы ответчиком не заявлено.

Сумма задолженности, рассчитанная истцом, соответствует условиям договора аренды.

Таким образом, ответчик обязан уплатить арендную плату, рассчитанную в соответствии с действующим порядком расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Суд апелляционной инстанции подтвердил правильность выводов суда первой инстанции.

 

По делу №А37-1522/2010 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к федеральному государственному унитарному предприятию, о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в том числе следующих изменений в пункт 4.1: «За пользование указанным земельным участком по настоящему договору Арендатор уплачивает с 26.05.2009 ежемесячную арендную плату в размере 477923,73 руб.; с 28.10.2009 ежемесячную арендную плату в размере 10741,62 руб.; с 25.07.2010 ежемесячную арендную плату в размере 21567,32 руб.».

В процессе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчик иск признал частично, за исключением требований истца в части утверждения размера ежемесячной арендной платы с 26.05.2009, а также с 25.07.2010.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил частично, в том числе внес следующие изменения в п.4.1 договора: «За пользование указанным в п. 1.1 земельным участком по настоящему договору Арендатор уплачивает до 28.10.2009 ежемесячную арендную плату в размере, утвержденном условиями договора аренды земельного участка в редакции дополнительного соглашения; с 28.10.2009 ежемесячную арендную плату в размере 10741,62 руб. из расчета 1/12 от 1,5% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка»; с 29.10.2010 ежемесячную арендную плату в размере 1/12 от 1,5% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка».

Оставляя решение суда первой инстанции в силе, суд апелляционной инстанции указал следующее.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что требование истца об изменении арендной платы с 26.05.2009 подлежит отклонению, поскольку не согласуется с датой принятия распоряжения и положениями статей 424, 614 ГК РФ, в связи с чем, до 28.10.2009 сохраняют действие условия договора аренды земельного участка в редакции дополнительного соглашения.

Поскольку стоимость аренды земли относится к категории регулируемых цен, то арендная плата за ее использование должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

Разрешая данный спор между сторонами, суд первой инстанции учел соблюдение баланса интересов сторон, заявленные изменения, определяющие предельный размер арендной платы и правильно определил, что изменению подлежит арендная плата только с 28.10.2009, то есть с момента отнесения земельных участков, используемых ответчиком, в соответствии со статьёй 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к категории земель промышленности, энергетики и т.д.

Вины ответчика в том, что перевод арендованной земли из «земель населенных пунктов» в «земли промышленности, энергетики и транспорта» осуществлен несвоевременно, не усматривается, так как ответчик длительное время обращался в разные инстанции по данному вопросу. Вместе с тем, характер и цели использования указанных земельных участков ответчиком свидетельствуют, что категория для земельных участков как земли населенных пунктов была определена неверно изначально. Поэтому распространение действия постановления администрации Магаданской области от 29.12.2008 № 530-па на период до его опубликования неправомерно и требование истца об изменении арендной платы с 26.05.2009 не подлежит удовлетворению.

Суд первой инстанции также правомерно отклонил требование истца об изменении арендной платы с 25.07.2010, поскольку это изменение противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ, согласно которой если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

После изменения арендной платы с 28.10.2009, второе изменение возможно только после 28.10.2010, а истец просит с 25.07.2010, то есть два раза в год.

Суд апелляционной инстанции отклонил довод апелляционной жалобы о том, что поскольку ставки арендной платы за земельные участки являются регулируемыми ценами и зависят от изменения кадастровой стоимости, следовательно, и размер арендной платы изменяется при изменении кадастровой стоимости, а такое изменение кадастровой стоимости происходит как чаще одного раза в год, так и с иной периодичностью.

Нормы пункта 3 статьи 614 ГК РФ носят императивный характер и не могут изменяться по воле сторон. В противном случае будут нарушены интересы арендаторов земельных участков.

Кроме того, в отношении требований об изменении ежемесячного размера арендной платы с 25.07.2010 в размере 21567,32 руб. следует отметить, что предложенный расчет произведен с неверным применением удельного показателя кадастровой стоимости земель, что подтверждается истцом в уточнении заявленных требований, согласно которым исчисление размера арендной платы производится из расчета 1,5% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

При таком положении, учитывая положения пункта 3 статьи 614 ГК РФ, с 29.10.2010 расчет годового размера арендной платы подлежит утверждению исходя из 1,5% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Таким образом, выводы суда первой инстанции являются правильными.

  

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к федеральному государственному унитарному предприятию о взыскании суммы долга по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, а также суммы пени (дело №А37-1019/2010).

Решением суда иск удовлетворен.

Из материалов дела следует, что согласно договору аренды арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду по акту приёма-передачи земельный участок из земель поселений для использования под существующее предприятие. По указанному земельному участку согласно расчёту, представленному истцом, ответчик обязан был оплатить арендную плату. За указанный период пользования земельным участком оплата ответчиком не производилась.

Решением арбитражного суда по другому делу, должник, федеральное государственное унитарное предприятие, признан несостоятельным (банкротом) с открытием в отношении него конкурсного производства сроком на один год.

Учитывая, что обязанность по уплате арендных платежей по настоящему иску возникла после принятия арбитражным судом заявления о признании должника несостоятельным (банкротом) и после введения конкурсного производства, спорная задолженность является текущими платежами и подлежит взысканию вне рамок дела о банкротстве, то есть не включаются в реестр требований кредиторов. Таким образом, истец правомерно обратился в арбитражный суд с требованием о принудительном взыскании задолженности по арендной плате и пени.

 

По делу №А37-1418/2009 истец, Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением арбитражного суда в удовлетворении иска отказано в связи с пропуском срока исковой давности.

Постановлением суда кассационной инстанции решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд.

При новом рассмотрении судом иск удовлетворен.

Как указано в решении суда первой инстанции при новом рассмотрении, в рамках отношений по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд за период с 08.07.1997 по 28.02.2009 начислена арендная плата, которая частично ответчиком оплачена.

Ответчик в ходе судебного разбирательства заявил о пропуске истцом срока исковой давности, установленного ГК РФ, то есть, как определено в статье 195 ГК РФ, срока для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По утверждению ответчика истец вправе начислять арендную плату и проценты с 09.07.2006, то есть за три года до даты искового заявления.

Суд установил наличие обстоятельств, свидетельствующих о прерывании течения срока исковой давности на основании статей 202 и 203 ГК РФ. При этом учитываются, в том числе и те обстоятельства, что платежные поручения за 2007, 2008, 2009 годы не содержат сведений о том, за какой период внесена арендная плата, в связи с чем, обоснованно данные платежи отнесены на оплату долга и санкций, возникших с 1997 года.

Таким образом, материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд в части внесения арендной платы за пользование земельным участком за период с 08.07.1997 по 28.02.2009 и прерывания срока исковой давности.

По окончательным доводам ответчик иск признал.

Таким образом, требования истца о взыскании арендной платы являются законными, обоснованными, доказанными и подлежат удовлетворению.

 

Комитет по управлению муниципальным имуществом (Далее – Комитет), обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью (далее – Общество) о взыскании задолженности по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд, процентов за пользование чужими денежными средствами по делу №А37-795/2010.

Отказывая в иске, суд мотивировал свое решение следующим.

Между Комитетом и Обществом на основании постановления мэра заключен договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд под объектами недвижимости.

В пункте 3 статьи 65 ЗК РФ установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, орган местного самоуправления вправе устанавливать порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

Однако установленный органом местного самоуправления порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности в силу статьи 65 ЗК РФ, статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» не должен противоречить федеральным законам, законам субъектов Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что расчет арендной платы за спорный земельный участок по договору аренды должен быть произведен в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 07.07.2003 № 106-ФЗ), согласно которому размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в районах Крайнего Севера, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

На основании Перечня, утвержденного Постановлением Совета Министров СССР от 10.11.1967 № 1029, Магаданская область отнесена к районам Крайнего Севера.

При этом суд не принял во внимание довод Комитета о том, что пункт 2 статьи 3 Федерального Закона № 137-ФЗ применяется только при переоформлении прав на земельные участки в отношении арендуемых участков, поскольку законодательно такое ограничение применения названной нормы права не предусмотрено, основанием для применения льготного режима служат перечисленные в ней критерии, в данном случае месторасположение земельных участков (районы Крайнего Севера).

Исходя из вышеприведенного расчета арендной платы, суд пришел к выводу, что по договору аренды земель у ответчика имеется переплата.

При таких обстоятельствах требования Комитета о взыскании с Общества задолженности по арендной плате не подлежат удовлетворению в связи с отсутствием таковой.

 

Судья     С. И. Попова