Обзор судебной практики завтор. пол. 2015 - 2016 год по делам, рассмотренным в рамках гл. 34 "Аренда" Гражданского кодекса РФ

Дата: 
09.01.2018

 

Одобрен

Постановлением Президиума

Арбитражного суда

Магаданской области

от 21.12.2017 № 15

 

 

ОБЗОР

судебной практики арбитражного суда за второе полугодие 2015 года, 2016 год

по делам, рассмотренным судьями состава в рамках главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации

 

Обзор подготовлен во исполнение пункта 4.1.2 плана работы Арбитражного суда Магаданской области на второе полугодие 2017 года.

Во втором полугодии 2015 года и в течение 2016 года судьями Арбитражного суда Магаданской области (далее – суд, арбитражный суд) рассмотрено 243 дела с применением норм главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В частности, во втором полугодии 2015 года рассмотрено 101 дело, в 2016 году – 142 дела.

По результатам рассмотрения судом удовлетворено 181 исковое заявление участников споров, возникающих в связи с арендными правоотношениями (во втором полугодии 2015 года – 78 исковых заявлений, в 2016 году – 103). По результатам рассмотрения 10 дел вынесены решения об отказе в удовлетворении исковых требований (во втором полугодии 2015 года – по 4 исковым заявлениям, в 2016 году по 6).

По 52 делам вынесены определения: о прекращении производства по делу в связи с отзывом искового заявления - 36 дел; о прекращении производства по делу в связи заключением мирового соглашения – 5 дел; о возвращении искового заявления в связи с несоблюдением досудебного (претензионного) порядка – 9 дел; об оставлении искового заявления без рассмотрения – 2 дела.

По 20 делам (№№ А37-85/2015, А37-782/2015, А37-1063/2015, А37-1064/2015, А37-1515/2015, А37-1633/2015, А37-1771/2015, А37-2018/2015, А37-2113/2015, А37-2245/2015, А37-2437/2015, А37-24/2016, А37-808/2016, А37-1007/2016, А37-1039/2016, А37-1370/2016, А37-1542/2016, А37-1628/2016, А37-1922/2016, А37-2125/2016) решения суда первой инстанции были обжалованы в Шестой арбитражный апелляционный суд (далее – суд апелляционной инстанции). Судом апелляционной инстанции по делу А37-1515/2015 отменено решение суда первой инстанции в части и принят новый судебный акт. По результатам рассмотрения 19 апелляционных жалоб  решения суда первой инстанции оставлены без изменений, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

По 11 делам (№№ А37-85/2015, А37-782/2015, А37-1063/2015, А37-1633/2015, А37-2113/2015, А37-2245/2015, А37-1007/2016, А37-1039/2016, А37-1370/2016, А37-1542/2016, А37-1628/2016) были поданы кассационные жалобы на решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции. По результатам рассмотрения кассационных жалоб Арбитражным судом Дальневосточного округа (далее – суд кассационной инстанции) вынесены постановления, которыми судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения, а кассационные жалобы без удовлетворения.

Анализ сложившейся судебной практики  выявил следующие правовые подходы при рассмотрении дел данной категории.

 

1. Заявление уполномоченного органа о взыскании задолженности по арендной плате за земли, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, не может быть удовлетворено в случае наличия договора о водопользовании в отношении водных объектов, внесённых в государственный водный реестр, в состав которых входят соответствующие земельные участки (состав гидротехнического сооружения).

В деле № А37-85/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с коммерческой организации задолженности по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд и соответствующих пени. Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанции, в иске отказано.

Суды исходили из того, что спорный земельный участок, занятый водохранилищем и расположенным на нем гидротехническим сооружением, не мог быть предметом договора аренды, поскольку не подлежал самостоятельной передаче в аренду отдельно от водного объекта, в связи с чем сделали вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка как не соответствующего требования статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статей 5, 9, 24 Водного кодекса Российской Федерации (далее – ВК РФ) и об отсутствии правовых оснований для взыскания арендных платежей по этой сделке.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-1357/2016 и А37-1358/2016.

 

2. С лица, не исполняющего в добровольном порядке обязанности по внесению арендной платы, взыскиваются: задолженность по арендным платежам, проценты за пользование чужими денежными средствами и/или договорные пени.

В деле № А37-235/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с коммерческой организации задолженности по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд, договорной  пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего. Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли. Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ). Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Факт задолженности ответчика по арендной плате подтверждён материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Поскольку ответчик допустил просрочку оплаты арендной платы, истец правомерно предъявил требование о взыскании неустойки на основании договора аренды. Расчёт неустойки суд признал соответствующим фактическим обстоятельствам дела и условиям договора аренды.

Далее истцом заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ. Расчёт процентов судом проверен и признан соответствующим действующему в спорный период законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-175/2015, А37-235/2015, А37-199/2015, А37-600/2015, А37-802/2015, А37-803/2015, А37-867/2015, А37-1009/2015, А37-1011/2015, А37-1030/2015, А37-1372/2015, А37-1387/2015, А37-1388/2015, А37-1389/2015, А37-1390/2015, А37-1445/2015, А37-1516/2015, А37-1532/2015, А37-1588/2015, А37-1811/2015, А37-1812/2015, А37-1813/2015, А37-1814/2015, А37-1840/2015; А37-1872/2015, А37-1981/2015, А37-1982/2015, А37-1983/2015, А37-1984/2015, А37-1985/2015, А37-2006/2015,  А37-2250/2015, А37-2274/2015, А37-2352/2015, А37-194/2016, А37-226/2016, А37-228/2016, А37-424/2016, А37-435/2016, А37-543/2016, А37-545/2016, А37-754/2016, А37-755/2016, А37-756/2016, А37-907/2016, А37-1214/2016, А37-1311/2016, А37-1312/2016, А37-1318/2016, А37-1319/2016, А37-1350/2016, А37-1466/2016, А37-2025/2016, А37-2026/2016, А37-2275/2016, А37-2302/2016, А37-1460/2014, А37-443/2015, А37-574/2015, А37-599/2015, А37-683/2015, А37-762/2015, А37-1071/2015, А37-1077/2015, А37-1094/2015, А37-1117/2015, А37-1130/2015, А37-1143/2015, А37-1185/2015, А37-1260/2015, А37-1303/2015, А37-1380/2015, А37-1382/2015, А37-1407/2015, А37-1418/2015, А37-1484/2015, А37-1522/2015, А37-1589/2015, А37-1592/2015, А37-1629/2015, А37-1642/2015, А37-1771/2015, А37-1839/2015, А37-1922/2015, А37-1955/2015, А37-1997/2015, А37-1999/2015, А37-2001/2015, А37-2018/2017, А37-2082/2015, А37-2083/2015, А37-2092/2015, А37-2113/2015, А37-2119/2015, А37-2120/2015, А37-2206/2015, А37-2366/2015, А37-2436/2015, А37-2437/2015, А37-64/2016, А37-65/2016, А37-235/2016, А37-270/2016, А37-382/2016, А37-808/2016, А37-886/2016, А37-918/2016, А37-925/2016, А37-945/2016, А37-1061/2016, А37-1085/2016, А37-1295/2016, А37-1363/2016, А37-1370/2016, А37-1359/2016, А37-1397/2016, А37-1422/2016, А37-1503/2016, А37-1592/2016, А37-1611/2016, А37-1678/2016, А37-1739/2016, А37-1778/2016, А37-1785/2016, А37-1795/2016, А37-1860/2016, А37-1922/2016, А37-1967/2016, А37-2000/2016.

 

3. Факт отсутствия регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на заключённость договора и его действительность для сторон не влияет, подлежит взысканию задолженность по арендной плате.

В деле № А37-601/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с предпринимателя неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, ввиду того что соответствующий договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд в установленном порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрирован.

Удовлетворяя исковые требования, суд пришёл к выводу, что возникшие правоотношения сторон по договору регулируются нормами ЗК РФ об аренде земельных участков, параграфом 1 главы 34 ГК РФ, условиями договора.

Тот факт, что договор аренды не был зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьёй 164, пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ и статьёй 4 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на заключённость договора и его действительность для сторон не влияет (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункт 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными (Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 165 от 25.02.2014)).

Поскольку факт неисполнения ответчиком денежного обязательства по внесению арендной платы судом установлен, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами также является обоснованным. Расчёт процентов определён истцом исходя из суммы задолженности с применением ставки рефинансирования в размере 8,25 % (указание Банка России № 2873-У от 13.09.2012).

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-601/2015, А37-227/2016, А37-425/2016, А37-893/2016, А37-1348/2016.

 

4. Существенное нарушение арендатором условий договора аренды недвижимого имущества влечёт расторжение договора и возврат арендодателю земельного участка.  

В деле № А37-745/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к коммерческой организации о расторжении договора аренды незанятого строением земельного участка для несельскохозяйственных нужд, об обязании освободить и возвратить арендованное имущество – земельный участок, переданный для строительства объекта торгового назначения.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего. В связи с невыполнением ответчиком требования о получении по истечении шести месяцев с момента передачи земельного участка разрешения на строительство, арендодатель в письменной форме предложил арендатору расторгнуть договор аренды, однако ответчик проигнорировал данное обращение истца. Данные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В статье 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1).

За получением разрешения на строительство ответчик обратился только после принятия судом искового заявления по настоящему делу к производству.

Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-13/2016, А37-2318/2015, А37-1372/16, А37-744/2015, А37-862/2015, А37-907/2015, А37-1010/2015, А37-1531/2015.

 

5. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке. К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положений пункта 1 статьи 1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

В деле А37-782/2015 коммерческая организация обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ТУ Росимущество о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, иск был удовлетворён. При этом суды исходили из следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и мэрией города был заключён договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд под существующее техническое водохранилище. Договор зарегистрирован в установленном порядке. Впоследствии в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации на арендуемый земельный участок зарегистрировано право федеральной собственности, в связи с чем между истцом и ТУ Росимущество (новый арендодатель) заключено соглашение.

Во исполнение условий договора истец уплатил арендные платежи. Считая договор аренды ничтожной сделкой в силу положений статьи 168 ГК РФ, коммерческая организация обратилась в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы и начисленных на сумму неосновательного обогащения процентов за пользование чужими денежными средствами.

По результатам рассмотрения дела, приняв также во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела № А37-85/2015, суды установили, что на арендуемом земельном участке расположен объект водопользования – техническое водохранилище с гидротехническими сооружениями. Указанное водохранилище находится в федеральной собственности и включено в государственный водный реестр в качестве водного объекта.

В этой связи, руководствуясь положениями статей 5, 6, 8, 9, 10 ВК РФ, 3, 7, 35, 102 ЗК РФ, суды сделали вывод о том, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды земель, сформирован и поставлен на кадастровый учёт с нарушением водного законодательства, и, как следствие, на основании 168 ГК РФ данная сделка является ничтожной.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положений пункта 1 статьи 1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

Не усмотрев в материалах дела доказательств возврата перечисленных во исполнение ничтожной сделки денежных средств, суды взыскали с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, что соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям статей 395, 1107 ГК РФ.

 

6. Не подлежит удовлетворению иск о признании сделки действительной, если он не основан на условиях, установленных в статьях 165, 171, 172 Гражданского кодекса Российской Федерации. Возобновление действия обязательства в результате отмены акта органа местного самоуправления, на основании которого ранее возникшее обязательство было прекращено, не противоречит закону.

В деле № А37-1047/2015 коммерческая организация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к арендодателю о признании ничтожной сделкой соглашения о расторжении договора аренды земель для несельскохозяйственных нужд и признании данного договора аренды действительным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из следующего.

Постановлением главы муниципального образования истцу в 2006 году был предоставлен в аренду земельный участок из земель промышленности под устройство центральной базы на территории бывшего населённого пункта сроком на 10 лет. На основании данного постановления уполномоченный орган муниципального образования и истец (арендатор) подписали договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд, который был зарегистрирован в установленном порядке.

На основании заявления в октябре 2012 года постановлением администрации муниципального образования право аренды истца на данный земельный участок было прекращено. Соглашением в октябре 2012 году стороны расторгли рассматриваемый договор аренды, соглашение зарегистрировано в ЕГРП.

Впоследствии в декабре 2012 года постановлением администрации муниципального образования  отменено предыдущее постановление администрации о прекращении права аренды на земельный участок, рассматриваемый договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд признан действующим на указанных в нем условиях; расторгнуто соглашение о расторжении договора аренды земель для несельскохозяйственных нужд.

Соглашением от декабря 2012 года, подписанным между уполномоченным органом и истцом, указанный договор аренды признан действующим на указанных в нем условиях и расторгнуто соглашение о расторжении договора аренды. Данное соглашение было представлено в орган Росреестра на регистрацию, однако, доказательств его регистрации, равно как отказа в его регистрации и обжалования такого отказа, истец в материалы дела не представил.

Статьёй 12 ГК РФ предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты могут быть установлены законом. Истец заявил требование о признании договора аренды 2006 года действительным. Между тем иск о признании сделки действительной представляет собой специальный способ защиты гражданских прав, использование которого возможно только в случаях, прямо предусмотренных законом и направленных на так называемую конвалидацию (исцеление) ничтожных сделок: пункт 1 статьи 165, пункт 2 статьи 171, пункт 2 статьи 172 ГК РФ.

Таких обстоятельств по настоящему делу судом не установлено, следовательно, требование истца о признании договора действительным не может быть удовлетворено.

По второму требованию истца о признании ничтожной сделкой - соглашения 2012 года о расторжении договора аренды земель для несельскохозяйственных нужд, в его удовлетворении также отказано в силу следующего.

Оспариваемое соглашение было расторгнуто в декабре 2012 года соглашением между истцом и администрацией муниципального образования. Тем самым стороны договора выразили свою волю на то, чтобы считать договор действующим. Возобновление действия обязательства в результате отмены акта органа местного самоуправления, на основании которого ранее возникшее обязательство было прекращено, не противоречит закону (пункты 1 и 3 статьи 417 ГК РФ).

 

7. Досрочное прекращение договора аренды земельного участка возможно только в случае, если арендодатель докажет существенное нарушение договора аренды со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В деле А37-1063/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к предпринимателю о расторжении договора аренды не занятого строением земельного участка для несельскохозяйственных нужд, об обязании освободить и возвратить арендованное имущество – земельный участок, переданный для осуществления торговой деятельности (в торговом киоске).

Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска было отказано. При этом суды исходили из следующего.

По условиям договора, предусмотренным пунктами 5.2.1., 5.2.3., 5.2.7., нарушение которых, по мнению уполномоченного органа, является основанием для его расторжения, регламентировано, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земельного участка (защите почв от эрозии, подтопления, заболачивания, загрязнения и др.) и выполнять иные требования, предусмотренные действующим законодательством.

При обследовании земельного участка уполномоченным органом было установлено, что на нём расположен киоск в заброшенном состоянии с выбитыми окнами, деятельность в нём не ведётся. Претензионный порядок был соблюдён.

В соответствии со статьёй 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 14 от 05.05.1997 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ регламентировано, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ необходимо учитывать, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При разрешении спора суды исходили из того, что на момент рассмотрения дела причины, послужившие основанием для направления истцом требований об устранении выявленных нарушений, отпали.

Таким образом, суды констатировали, что ответчиком предпринимаются все необходимые меры для надлежащего исполнения условий договора аренды. Как следствие этому, суды сочли требование уполномоченного органа о его расторжении не подлежащим удовлетворению.

 

8. Отсутствие государственной регистрации заключённого договора аренды (дополнительного соглашения к договору аренды) в отношении спорного земельного участка является основанием для взыскания с ответчика неосновательного обогащения и процентов.

В деле № А37-1064/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к предпринимателю о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком под объектами недвижимости (административно-бытовой корпус, стоянка холодная и т.п.), процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены. При этом суды исходили из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между уполномоченным органом (арендодатель) и коммерческой организацией (арендатор) был заключён договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд под объектами недвижимости, государственная собственность на которые не разграничена. Дополнительным соглашением были внесены изменения в договор аренды, в соответствии с которыми арендатором по договору явился новый собственник объектов недвижимости – другая коммерческая организация. Впоследствии новым собственником данных объектов стал предприниматель (ответчик по делу), который подписал с уполномоченным органом соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды земель.

За период пользования земельным участком предпринимателем истец начислил ответчику арендную плату и  обратился в арбитражный суд о взыскании неосновательного обогащения в указанной сумме и процентов, начисленных за период пользования чужими денежными средствами. При рассмотрении спора, судом установлено, что дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка между уполномоченным органом и предпринимателем не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, ввиду чего истец правомерно исходил из отсутствия заключённого договора аренды с ответчиком в отношении спорного земельного участка. Фактически изменения в договор аренды, подлежащий государственной регистрации, оформленные соглашением в силу статей 433, 452 ГК РФ не внесены, в связи с чем арендные правоотношения межу истцом и предпринимателем отсутствуют.

Пользуясь земельным участком без внесения платежей, ответчик знал о неосновательности сбережения денежных средств с начала такого пользования, в связи с чем судом правомерно удовлетворено требование истца о взыскании процентов на основании статей 1107, 395 ГК РФ.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-1708/2015, А37-1838/2015, А37-2275/2015, А37-892/2016, А37-1215/2016, А37-1217/2016.

 

9. Право лица на защиту ограничено законодателем исковой давностью. Заявление ответчиком до принятия судом решения по существу спора о пропуске истцом срока исковой давности влечёт отказ в удовлетворении исковых требований.

В деле № А37-1079/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к коммерческой организации о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд незастроенных земельных участков, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из следующего. Ответчиком до принятия судом решения по существу спора заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Право лица на защиту ограничено законодателем исковой давностью. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Перерывов в течении срока исковой давности судом не установлено, оплату задолженности ответчик не производил, и доказательств обратного суду не представлено. При таких обстоятельствах, правовые основания для взыскания с ответчика задолженности у суда отсутствуют.

В соответствии со статьёй 207 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату возникновения обязательств) и с учётом разъяснений, данных в пункте 24 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 15/18 от 12.11.2001, с течением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.). При истечении срока исковой давности по требованию о возврате или уплате денежных средств истекает срок исковой давности по требованию об уплате процентов, начисляемых в соответствии со статьёй 395 ГК РФ.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-1087/2015, А37-1707/2015.

 

10. Спор об изменении или расторжении договора аренды может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им надлежащих мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.

В деле № А37-1515/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к предпринимателю о взыскании задолженности по договору аренды, пени, о расторжении договора аренды, об освобождении и возврате истцу арендованного имущества – земельного участка, предоставленного под киоск по ремонту обуви.

Решением суда иск был удовлетворён.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда было отменено в части. Исковое требование о расторжении договора аренды было оставлено без рассмотрения. Отказано в удовлетворении искового требования об обязании предпринимателя освободить земельный участок. В остальной части решение суда было оставлено без изменения.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Поскольку материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по договору аренды, иск в части взыскания долга и пени удовлетворён судом первой инстанции  правомерно.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 60 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу, только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Кроме того, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. Названная правовая позиция приведена в пункте 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Исходя из содержания представленного в материалы дела письма уполномоченного органа, адресованного предпринимателю, истец просил исполнить принятые на себя по договору обязательства, и в случае несовершения ответчиком соответствующих действий, истец указывал, что обратится в арбитражный суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды.

Однако доказательства направления предпринимателю предложения расторгнуть договор аренды по соглашению сторон добровольно истец не представил. Указанное выше письмо такое предложение не содержит. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства получения предпринимателем письма истца.

В соответствии с частью 2 статьи 148 АПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявителем не соблюдён претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку договор аренды в установленном порядке не расторгнут ни по соглашению сторон, ни по решению суда, отсутствуют основания для удовлетворения иска об обязании предпринимателя освободить земельный участок и передать его истцу.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-1942/2017, А37-1602/2015.

 

11. Поскольку договор аренды земель признан незаключённым, то правовых оснований для занятия спорного участка у ответчика не имеется, следовательно, спорный земельный участок подлежит освобождению и возврату истцу.

 В деле № А37-1860/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к предпринимателю об обязании освободить и возвратить арендованное имущество - незастроенный земельный участок для несельскохозяйственных нужд, государственная собственность на который неразграничена.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Право аренды на спорный земельный участок не было зарегистрировано и, следовательно, в силу статей 433, 609 ГК РФ договор не считается заключённым. Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом, в связи с чем право аренды у предпринимателя не возникло.

В соответствии со статьёй 301 ГК РФ собственник (титульный владелец) вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. Право истребовать имущество из чужого незаконного владения принадлежит, как указано в статье 305 ГК РФ, также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

 

12. Непринятие арендодателем надлежащих мер по принятию от арендатора арендованного имущества и составлению акта приёма-передачи в соответствии с условиями договора аренды влечёт отказ в удовлетворении иска об обязании освободить и возвратить арендованный земельный участок.

В деле № А37-2219/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к коммерческой организации об обязании освободить и возвратить арендованное имущество - земельный участок для строительства здания склада.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако ответчик земельный участок по акту приёма - передачи не вернул. При этом истцом проведено обследование спорного земельного участка и составлен акт обследования, согласно которому при обследовании установлено, что на земельном участке, предоставленном организации по договору аренды, находятся остатки стен разрушенного здания, бетонные блоки, участок захламлён, здание склада арендатором не построено.

Суд по материалам дела установил, что на момент рассмотрения дела спорный земельный участок находится в том же состоянии, в каком он находился в момент передачи его ответчику истцом.

Учитывая отсутствие у истца надлежащих правовых оснований для требования к ответчику об освобождении земельного участка от находящихся на нем остатков фундамента, бетонных блоков и строительного мусора, суд находит исковые требования уполномоченный орган в указанной части не подлежащими удовлетворению.

Соответственно, по указанным основаниям не подлежит удовлетворению требование истца к ответчику о возврате арендованного имущества - земельного участка, т.к. в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что коммерческая организация препятствует возврату спорного земельного участка истцу.

Напротив, материалами дела подтверждается, что законный представитель ответчика обращался к истцу в письменной форме с просьбой о назначении даты и времени для передачи спорного земельного участка.

Указанные обстоятельства свидетельствует о непринятии уполномоченным органом надлежащих мер по принятию от арендатора арендованного имущества и составлению акта приёма-передачи в соответствии с условиями договора аренды.

 

13. Отказ арендодателя от принятия от арендатора арендованного имущества по основаниям, не предусмотренным законом и договором аренды, влечёт удовлетворение иска об обязании ответчика принять арендованный земельный участок.

В деле № А37-2245/2015 коммерческая организация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к уполномоченному органу об обязании принять по акту приёма-передачи арендованное имущество: земельный участок для несельскохозяйственных нужд, переданный ранее истцу по договору аренды.

Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, иск удовлетворён. При этом суды исходили из следующего.

Суды обязали ответчика принять по акту приёма-передачи спорный земельный участок ввиду того, что у данного лица, как арендодателя, в силу положений ГК РФ и условий договора аренды у уполномоченного органа отсутствовали правовые основания для отказа от приёмки указанного земельного участка.

Отказываясь принимать спорный земельный участок, уполномоченный орган уведомлял организацию о необходимости освобождения земельного участка от бетонного ограждения, пункта охраны, строительных материалов и контейнера.

Статьёй 622 ГК РФ определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При рассмотрении дела суды сочли доказанным факт нахождения на спорном земельном участке бетонного ограждения и пункта охраны на момент передачи земельного участка арендатору по акту приёма-передачи от 23.07.2009.

Статья 612 ГК РФ, вопреки мнению уполномоченного органа, при рассмотрении настоящего дела применению не подлежит, так как указанная норма права устанавливает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в деле № А37-1039/2016.

 

14. Поскольку договор аренды расторгнут, то правовых оснований для нахождения арендованного имущества у ответчика не имеется, следовательно, имущество подлежит возврату истцу.

 В деле № А37-474/2016 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к коммерческой организации об обязании возвратить арендованное имущество - земельный участок для несельскохозяйственных нужд, переданный под временную платную автостоянку для легковых автомобилей.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 2 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент расторжения договора) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или изменённым.

Материалы дела свидетельствуют о том, что в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор в случае нарушения арендатором условий договора, направив не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения. Материалами дела подтверждается соблюдение истцом условий соответствующего уведомления.

Суд пришёл к выводу, что договор аренды на дату рассмотрения дела расторгнут.

Таким образом, с момента расторжения договора аренды, ответчик, не имея законных оснований, продолжал пользоваться арендованным земельным участком. На основании статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. Поскольку доказательства возврата арендованного земельного участка в материалах дела отсутствуют, требование истца об обязании ответчика освободить и передать истцу спорный земельный участок подлежит удовлетворению на основании статей 301, 305 ГК РФ.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-2031/2016, А37-2188/2015, А37-1069/2016.

 

15. Уплата землепользователем в спорный период земельного налога при отсутствии заключённого договора аренды влечёт отказ в удовлетворении иска о взыскании с него неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В деле № А37-1542/2016 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к коммерческой организации о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска было отказано. При этом суды исходили из следующего.

Как установлено материалами дела земельный участок был предоставлен ответчику под существующую производственную базу на праве постоянного (бессрочного пользования).

Впоследствии в соответствии с постановлением мэрии муниципального образования уполномоченным органом в адрес ответчика был направлен проект договора аренды земельного участка, который не был подписан со стороны коммерческой организации.

В дальнейшем, между уполномоченным органом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключён договор купли-продажи спорного земельного участка.

Считая, что отсутствие заключённого договора аренды земельного участка в период до его покупки не освобождает ответчика от обязанности оплатить фактическое пользование земельным участком по ставкам арендной платы, уполномоченный орган обратился с иском в суд.

Суды руководствуясь пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, пунктом 1 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, статьёй 388 Налогового кодекса Российской Федерации исходили из того, что до перехода земельного участка в собственность ответчика он находился у него на праве постоянного (бессрочного) пользования. Поскольку в спорный период ответчик являлся плательщиком земельного налога и производил платежи в установленном размере, суды пришли к выводу, что на его стороне отсутствует неосновательное обогащение за пользование земельным участком.

 

16. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

В деле № А37-1628/2016 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к коммерческой организации о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка и соответствующих пени.

Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска было отказано. При этом суды исходили из следующего.

В силу части 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действующей в спорный период времени) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011).

Таким образом, поскольку ставки арендной платы за публичные земли являются регулируемыми ценами, то стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Как установлено судами, используемый обществом земельный участок относится к государственной собственности, размер арендных платежей которого определяется Правительством Российской Федерации, в частности, Постановлением № 582 от 16.07.2009 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

С учётом основного вида деятельности ответчика, положений Федерального закона Российской Федерации № 35-ФЗ от 26.03.2003 «Об электроэнергетике», а также согласованных сторонами условий договора и дополнительных соглашений к нему суды пришли к выводу о том, что ответчик относится к энергоснабжающей организации, ввиду чего земельный участок используется ответчиком для размещения объектов электроэнергетики.

В этом случае арендную плату следует исчислять в соответствии с положениями пункта 5 Правил определения размера арендной платы, согласно которому арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по её расчёту, утверждёнными Минэкономразвития России (Приказ № 507 от 22.09.2011).

Материалами дела установлено, что ответчик вносил арендную плату в надлежащем размере.

 

17. Фактическая невозможность использования арендованного имущества по назначению на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ влечёт удовлетворение иска арендатора о досрочном  расторжении договора аренды.

В деле № А37-1200/2015 коммерческая организация (арендатор) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к предпринимателю (арендодатель) о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ в связи с тем, что переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

Материалами дела подтверждено, что переданное в аренду помещение имеет существенные недостатки – отсутствие отопления, горячего водоснабжения и водоотведения, препятствующие пользованию им в соответствии с назначением – универсальный магазин. В пунктах 3, 4 санитарных правил «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов. СП 2.3.6.1066-01», утверждённых Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 06.09.2001, установлены требования к водоснабжению и канализации, требования к вентиляции, кондиционированию, отоплению, освещению помещений и условиям труда работающих.  

При этом согласно условиям договора аренды арендатор обязан своевременно производить оплату за коммунальные услуги (холодное водоснабжение, электричество, теплоснабжение) в ресурсоснабжающие организации. Включение указанной обязанности в договор аренды подразумевает наличие в нежилом помещении холодного водоснабжения и теплоснабжения.

Ответчик, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию по назначению, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям названного договора.

 

18. Поскольку предмет договора аренды был возвращён после расторжения договора аренды недвижимого имущества, то с ответчика подлежит взысканию  неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами.

 В деле № А37-746/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к общественной организации о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

По окончании срока действия договора аренды ответчик арендованное имущество (нежилое помещение) истцу не возвратил. Фактически спорное имущество было возвращено позже. Возникшие между сторонами правоотношения подлежат регулированию нормами главы 60 ГК РФ.

 

19. Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по внесению лизинговых платежей по договору влечёт удовлетворение иска о взыскании данных платежей, а также процентов в судебном порядке.   

В деле № А37-1228/2015 коммерческая организация (лизингодатель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному бюджетному учреждению (лизингополучателю) о взыскании задолженности по лизинговым платежам по муниципальному контракту.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами, регулируются главой 34 ГК РФ, нормами Федерального закона № 164-ФЗ от 29.10.1998 «О финансовой аренде (лизинге)», условиями муниципального контракта.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-1345/2015, А37-1501/2015, А37-1590/2015, А37-1596/2015, А37-1792/2015, А37-2375/2015, А37-67/2016, А37-341/2016, А37-678/2016, А37-854/2016, А37-1278/2016, А37-1279/2016, А37-1737/2016.

 

20. Передача в аренду имущества не соответствующего условиям заключённого договора исключает возможность удовлетворения заявленных арендодателем требований о взыскании арендных платежей за период времени, в который арендатор фактически был лишён возможности использовать арендованное имущество по его целевому назначению.

В деле № А37-1633/2015 предприниматель (арендодатель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к коммерческой организации о взыскании задолженности по договору аренды, а также неустойки.

Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска было отказано. При этом суды исходили из следующего.

Рассматривая настоящее дело, арбитражные суды пришли к выводу о том, что сложившиеся между сторонами правоотношения подпадают под правовое регулирование норм главы 34 ГК РФ о договоре аренды с учётом общих положений об обязательствах.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А37-1200/2015 заключённый между сторонами договор аренды нежилых помещений был расторгнут судом по причине выявленных арендатором существенных недостатков арендуемого имущества (отсутствие отопления, горячего водоснабжения и водоотведения) и невозможности в связи с этим его использовать по назначению – для целей размещения универсального магазина.

Также судами установлено, что об указанных недостатках арендуемого помещения арендатор не знал и не мог знать на стадии заключения договора аренды, поскольку согласно содержанию акта приёма-передачи в нем речь идёт о технически исправном состоянии самого помещения, а не инженерных сетей водоснабжения, канализации и отопления.

С учётом установленных обстоятельств, руководствуясь при этом положениями статей 309-310, 606, 611-612, 614, 620 ГК РФ, суды пришли к выводу о том, что в настоящем случае предпринимателем не была соблюдена обязанность по передаче обществу в аренду имущества, соответствующего условиям заключённого договора, что, в свою очередь, исключает возможность удовлетворения заявленных арендодателем требований о взыскании арендных платежей за период времени, в который ответчик фактически был лишён возможности использовать арендованное имущество по его целевому назначению.

 

21. Ненадлежащее исполнение арендодателем своих обязательств по капитальному ремонту арендуемого имущества влечёт удовлетворение иска арендатора о взыскании расходов на капитальный ремонт, произведённый своими силами.   

В деле № А37-2165/2015 коммерческая организация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к уполномоченному органу о взыскании убытков в виде затрат на капитальный ремонт муниципального имущества, понесённых истцом в рамках действия договоров аренды муниципального имущества.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

Согласно условиям договора аренды муниципального имущества в обязанности арендодателя входит осуществление капитального ремонта имущества, переданного арендатору, либо возмещение затрат арендатору произведённых им при проведении капитального ремонта имущества.

Комиссионными актами технического состояния муниципального имущества были выявлены явные его дефекты и повреждения, и было установлено, что необходимо провести срочный капитальный ремонт данного имущества.

В силу пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта даёт арендатору право по своему выбору, в том числе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта.

В связи с отсутствием возможности у ответчика (арендодателя) произвести капитальный ремонт оборудования, а также в целях исключения в отопительный период возникновения чрезвычайных ситуаций, арендатором было принято решение о проведении капитального ремонта арендованного имущества своими силами.

Факт осуществления капитального ремонта арендованного имущества и расчёт взыскиваемой суммы расходов проверен судом.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-1667/2016, А37-1668/2016.

 

22. Подписание искового заявления неустановленным лицом влечёт оставление заявления без рассмотрения.   

В деле № А37-2294/2015 коммерческая организация (арендодатель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к другой коммерческой организации (арендатору) о взыскании арендной платы и неустойки по договору аренды доли нежилого здания.

Оставляя заявление без рассмотрения на основании пункта 7 части 1 статьи 148 АПК РФ, суд исходил из следующего.

Решением арбитражного суда по делу № А37-1235/2015 в отношении истца была введена процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев.

В материалы дела от представителя конкурсного управляющего поступило ходатайство об утверждении мирового соглашения.

Однако, суд установил, что исковое заявление подписано от имени истца (директором общества) неустановленным лицом, следовательно, его рассмотрение невозможно. В связи с этим исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения применительно к пункту 7 части 1 статьи 148 АПК РФ. При этом оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (часть 3 статьи 149 АПК РФ).

В связи с тем, что судом установлены основания для оставления искового заявления без рассмотрения, ходатайство об утверждении мирового соглашения рассмотрению не подлежит.

 

23. Фактическое предоставление в пользование недвижимого имущества на основании устной договорённости не означает, что между сторонами сложились арендные отношения, что влечёт отказ в удовлетворении иска о взыскании арендной платы.

В деле № А37-24/2016 предприниматель (арендодатель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к коммерческой организации о расторжении договора субаренды нежилого помещения и взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору субаренды нежилого помещения.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, был принят отказ предпринимателя от исковых требований в части расторжении договора субаренды нежилого помещения, производство по делу в указанной части прекращено. В удовлетворении исковых требований было отказано. При этом суды исходили из следующего.

Для признания заключённым договора аренды недвижимого имущества требуется достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение требования о письменной форме сделки, государственная регистрация договора.

Истцом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о заключении договора.

Судами не признаны надлежащими и достаточными доказательствами наличия договорных отношений с ответчиком пояснения свидетелей и гарантийное письмо ответчика об освобождении части нежилого помещения. Указанные доказательства свидетельствуют о том, что ответчик занимал в течении неопределённого периода времени неопределённое количество кабинетов в здании при наличии устной договорённости с истцом. При этом, наличие устной договорённости истцом не отрицается и подтверждается в т.ч. содержанием его письма ответчику.

Доказательств, бесспорно подтверждающих фактическое пользование ответчиком в спорный период частью нежилого помещения, истцом в материалы дела не представлено.

Представленные доказательства не являются доказательством заключения договора аренды, передачи имущества в аренду и наличия задолженности по арендной плате.

24. Проведение капитального ремонта арендатором, не согласованного с собственником имущества, влечёт расторжение договора аренды и возложение на арендатора обязанности привести арендуемое нежилое помещение в первоначальное состояние.

В деле № А37-1007/2016 коммерческая организация (арендатор) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к областному государственному автономному учреждению (арендодатель) о понуждении обеспечить беспрепятственный доступ в арендуемое по договору аренды помещение; взыскании задолженности по арендной плате за период, когда доступ к помещению был ограничен ответчиком. В свою очередь, ответчик заявил встречный иск о расторжении данного договора аренды нежилого помещения; понуждении коммерческой организации вернуть имущество арендодателю и привести его в первоначальный вид с восстановлением вентиляции и системы отопления.

Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении первоначального иска было отказано, встречный иск удовлетворён полностью.

При этом суды исходили из следующего.

Между учреждением и коммерческой организацией был заключён договор аренды нежилого помещения (государственная собственность Магаданской области) в целях размещения предприятия медицинского назначения по оказанию сервисных услуг по обслуживанию высокотехнологического медицинского оборудования; договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке; недвижимое имущество передано по акту приёма-передачи в технически исправном состоянии.

В силу условий договора арендатор не вправе производить никаких перепланировок и переоборудование арендуемого помещения без письменного согласия арендодателя и собственника имущества. Стоимость всех произведённых улучшений помещения возмещению не подлежит. По договору нарушение указанного условия могло повлечь расторжение сделки.

Ссылаясь на то, что в период действия договора аренды ответчик ограничил доступ истца в арендуемое помещение, в связи с чем последний был лишён возможности осуществлять ремонтные работы в полном объёме, коммерческая организация обратилась в арбитражный суд с первоначальным иском. Заявляя встречные требования, учреждение указало на нарушение арендатором условий договора аренды в части неполучения согласия уполномоченных по сделке лиц на проведение капитального ремонта и причинение арендуемому помещению ущерба в результате частично произведённых ремонтных работ.

Суды, руководствуясь статьями 309, 310, 450, 615, 619, 622 ГК РФ, а также приняв во внимание условия заключённого договора аренды, удовлетворили встречные требования и отказали в удовлетворении первоначального иска, установив, что проведением капитального ремонта, не согласованного с собственником имущества, учреждению причинён вред, в связи с чем арендуемое помещение подлежит восстановлению за счёт средств арендатора.

25. Согласование сторонами в письменной форме арендной платы и фактическая передача имущества без оформления договора аренды влечёт удовлетворении иска о взыскании с ответчика неосновательного обогащения.

В деле № А37-1524/2016 предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к коммерческой организации о взыскании неосновательного обогащения.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, истцом ответчику были переданы строительные леса - 1 комплект в пользование на двадцать дней. По истечении срока пользования ответчик вернул строительные леса по акту, подписанному сторонами, в котором была согласована арендная плата.

Суд установил, что договор аренды между сторонами заключён не был.

Согласно статьям 1102, 1105 и 1107 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счёт другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение).

Пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ определено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Принимая во внимание фактическое использование ответчиком строительных лесов, что отражено в акте, подписанным обеими сторонами, обоснованно и правомерно предъявлено требование о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения за фактическое использование строительных лесов в размере неполученной арендной платы.

Размер арендной платы определён сторонами в счёте на оплату и акте. Согласно материалам дела ответчиком арендная плата не произведена.

Претензия истца, полученная ответчиком, оставлена без ответа.

26. Неисполнение арендатором дополнительных финансовых обязательств, предусмотренных договором аренды, влечёт удовлетворение исковых требований о взыскании основной суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В деле № А37-1999/2016 уполномоченный орган (арендодатель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к предпринимателю (арендатор) о взыскании расходов по оценке рыночной величины арендной платы за пользование имуществом по договору аренды, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

Между сторонами был заключён договор аренды нежилого помещения, одним из условий которого предусмотрена обязанность арендатора оплатить расходы по оценке рыночной величины арендной платы за пользование имуществом. Данное обязательство ответчик не исполнил. Претензию истца оставил без ответа.

Отсутствие оплаты расходов по оценке рыночной величины арендной платы за пользование имуществом по договору аренды свидетельствует о нарушении ответчиком положений статей 307-310 ГК РФ и договорных обязательств в данной части, а также одностороннем отказе ответчиком от исполнения обязательств, в то время как в соответствии со статьёй 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения условий договора не допускается.

Статьёй 395 ГК РФ установлено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.